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赢了官司输了钱?三

<P style="TEXT-INDENT: 28pt; MARGIN: 0cm 0cm 0pt; mso-char-indent-count: 2.0" class=MsoNormal>有很多朋友问我,什么是异议之诉?异议之诉到底是怎么回事?

我给大家举个案例就明白了。

比如,判决书确定李四应偿还张三100万元债务,但是李四拒不偿还,经过查询,张三发现名下还有一套房产,就向法院申请了查封。

这时候案外人王五冒了出来,他对法院提出了执行异议:“这个房子是我的,我花钱买的,你怎么执行我买的房子呢?”

在司法实践中,人民法院是不会理会王五的执行异议的,因为房产登记在李四名下,法院就认为李四对该房产拥有产权,理所当然的将王五的申请驳回。

王五收到法院的《驳回执行异议载定书》,心里很着急,为了继续阻止、排除人民法院的执行,他只能就此问题提起一个诉讼,这个诉讼就是异议之诉。

王五应该如何提起这个异议之诉呢?

王五会要求人民法院对涉案房产进行确权,只要法院能以判决的方式确定房产为王五所有,而不是李四所有,就可以阻止执行了。

有的朋友问了:“马律师,王五提出的这个诉讼不是确权之诉吗?你怎么说是异议之诉?”

王五提出的这个诉讼的确是确权之诉,但是我们必须认识到,王五提起这个诉讼的目的不是为了确权,而是想通过确权的方式来阻止案件的执行,所以它也是异议之诉。

当然法院审理王五提出的这个异议之诉的时候,必须首先进行确权,如果法院不确权,它就无法确定涉案房产的归属。

我们假设,在诉讼中,法院认定了涉案房产在购房时所有房款均由王五支付,王五才是实际权利人,李四只不过是房产的代持人。那么法院会不会直接判决不准执行涉案房产呢?

从当下的司法实践中看,法院一般只对涉案房的产权进行确权,而不会直接判决不予执行涉案房产。

我们知道,异议之诉的首要问题是要解决能不能阻止执行的问题,而现在的情况是法院只作确权,不一并解决能不能阻止执行的问题。因此,从某种意义上说,异议之诉在我国司法实践中还仅仅是一个概念,大部分异议之诉实际上最后都退化成了确权之诉。

曾经有这么一个执行案件,张三申请执行时查封了李四的一套房产,这时候冒出来个案外人王五,提出:

“这个房子是我王五的,为什么是我的呢?因为我可以拿出来一个判决。”

王五拿出了一个什么判决呢?

原来,李四和王五曾经订有一个合同,约定李四以股权换取王五的房产,王五已经把房子过户到李四名下了,而李四还没有把股权过户给王五,在这个节骨眼上,法院应张三的申请把刚过户到李四名下的房产查封了。

王五觉得很委屈,起诉到法院,法院经过审理,判决李四把房子返还给王五。

我们知道,法院作出的这个判决是返还的判决,问题是该判决能不能阻止执行呢?

谁也不知道,大家就这么僵持着,看谁先犯错。

张三首先沉不住气了,他作出了一个比较糟糕的举动,他要求法院确定一下这个房子到底是不是王五的?

本来,判决只是确定了李四只是把房屋返还给王五,没有确定这个房屋就是王五的,张三还可以和王五就“返还权”和“执行权”的优先性再斗一斗,现在张三逼着法院给房产确权,一下子把最后一张牌打出去了,法院直接判定房产就是王五的,张三的执行申请根本进行不下去了,张三搬起石头砸了自己的脚。

从上面这个案例可以看出,法院判决异议之诉有很大的随意性,当事人的权益很可能因为一些偶然性因素而受损,我们在司法实践中,如何才能避免法院判决的随意性呢?

首先,我们必须将法院判断的标准具体化。

当案外人提出异议的时候,法院要对他的异议成立与否作判断,作判断的时候法院一定要确定一个标准,不要看人下菜碟,搞双重标准?

还以刚才那个案子作为例子,案外人王五提出了执行异议,法院去一查,房子虽然登记在李四名下,但是房款的确是王五付的,付款凭证什么的都有,最后法院却可以得出两个不同的结论:

1、          房产的产权以登记为准,房子就是李四的。

2、          经过法院调查,实际上王五是房子的实际主人。

因为法院判断没有一个统一的标准,所以无论法院如何判断,失去优势的一方当事人一定会怀疑法院有不正当操作,一定会去搞执行异议。

其实当事人搞执行异议也是瞎耽误工夫,为什么我这么说呢?

因为法律就给了执行异议15天的期限,必须得在15天内把执行异议需要的全部证据材料、法律依据搞清楚交上去,15天这点时间能干这样的工作吗?

干不了!干不了也得干,因为法律对异议之诉的判断标准不统一,等于是绑架着当事人去搞执行异议。

因此,法院就不应该搞这种实质审查,而应该以形式审查为主。所谓的形式审查,就是外观主义,看房产的权利表征,登记在谁名下,法院在执行的时候就认可这个登记,股权登记在谁名下就是谁的,不要再搞双重标准了,再搞双重标准,你法院说得再好听,我也怀疑你有猫腻。

有的朋友问了:“马律师,形式审查是不是最终判断啊?”

形式审查不是最终判断,因为还有一个异议之诉在执行异议后面守着作最后的防线。如果我们允许法院在执行阶段作最终判断,显然是很容易损害权利人的利益的。

我个人认为,反正法院对执行异议要作审查,不论它是作实质审查也罢,作形式审查也罢,总会要有人提起异议之诉的,法院就应该统一标准,在执行阶段就作一个简单的、形式的判断,谁对这个判断不服,都可以再按诉讼程序打官司去。反正我执行程序就是要达到简洁快速、统一标准、杜绝腐败的效果。

形式审查的标准是什么?

标准就是有没有取得权利证书?比如房产的房产证,林木的林业证,车辆的所有权证,股票的股权证。法院就看这个证件,证件之后的故事,你别在执行程序里讲,想讲再起一个诉去。

有没有突破形式审查的特殊情况呢?

有。

什么特殊情况?

出现了没有权利证书的财产。比如正在建筑的建筑物,没有办产权登记,有的只签了合同,还没来得及履约等等情况。对于这些特殊情况我们要采取什么样的态度呢?

没有权利证书的情况下,我们要只好实质性的审查。审查产权的资金来源,合同签定时间等情况。

总的来说,在执行异议的时候,司法解释已经发生了变化,这种变化是基于后面有异议之诉,法院现在基本上是想把执行中的争议引入到诉讼中来,因为诉讼中的一审和二审可以对当事人的权利义务进行充分的保障,也避免浪费更多的时间。

有的朋友说了:“马律师,我最近研究了一些案例,尤其是关于开发商资金链断裂被银行查封房产的案例,具体操作似乎和你刚才说的精神不一致啊?”

是的,最近房地产行业不景气,开发商因资金链断裂而被银行查封的案子时有发生,这也是一个社会热点问题,在解决这类案件的时候,法律要对买房人作一个区分。

买房人可以分为一般的买受人、消费者买受人和有了权利表征的买受人几个类型。

比如说,房产商欠银行钱,银行把房产商名下的房产查封了。但是这部分查封的房产中,有一部分房产已经卖给了购房者,只是时间原因,这部分房产没有来得及过户,还挂在房产商名下,银行能不能申请执行这部分房产呢?

我们认为,如果买受人已经实际占有了房产,并且已经支付了大部分的房款,或者虽然大部分房款未付,但在人民法院的要求下补齐了全部的房款。我们就不能因为他还在房产商名下就给人家执行了。

如果业主买房是为了居住,而不是炒房,法院的规定就更宽松了,只要业主支付了房款的50%,法院就不能执行他的房子了。

还有一个问题,生效判决能不能阻止执行?

这个问题我只给大家简单的说一下,生效的判决并不绝对的能阻止执行,能不能阻止执行要有两个条件进行判断。

第一,                 要看生效判决是不是发生在人民法院查封之前。

第二,                 要看我们作为执行人依据的人民法院的判决的具体内容。

判决有两种,一种是确权判决,一种是给付或者返还判决。比如说房屋买卖合同,法院先把房子查封了,然后才冒出来一个案外人,拿出一个发生在查封之后的判决书,声称因为案外人交了部分房款,应该将房产返还给案外人。法院应该保护谁呢?

法院当然是要保护先查封的。所以说,并不是生效的判决一定能阻止执行。能不能阻止判决的执行,要根据判决的性质来进行判断。

最后再给大家讲一讲关于租赁权在执行中的处置问题。

例如,法院在查封一处房产时,发现这个房子里还有一个租户,那么法院在查封该房屋的时候就应该慎重了,因为这会涉及到房地产的价值、买卖不破租赁、租赁权人优先购买等问题。

首先,如果租赁权设定在查封之前,在对房屋拍卖的时候,必须考虑租赁权人的权利,如果租赁权设定在查封之后,在对房屋拍卖的时候,对租赁权人的权利可以暂时不问。

我们知道,租赁权是准物权,是不是租赁合同一签定,租赁权就设立了?

如果我们这样理解,就会被人钻了空子。实践中我们面对的执行问题是,当我们申请执行时,被执行人迅速找人签定一个租赁合同,将时间倒签,凭此合同就可以对抗执行了。

因此,我们对租赁权的取得时间应该这样理解:第一,有合同,第二,承租人实际占据了涉案的房屋。以上二项,缺少任何一项,租赁权都不成立。

我曾经办理过一个案子,涉及到租赁权和抵押权的关系,我们经过调查取证,证明承租人租房子是用来开商店的,开业时举行了开业仪式,在报纸上登了开业照片,因此,我们可以证明租赁权成立在抵押权之前,所以在对抵押物进行拍卖的时候,适用买卖不破租赁原则。

法院接受了我们的意见,在发布《拍卖公告》的时候,声明了该房屋上附着有一个租赁权,从而保护了承租人的利益。

关于优先购买权和买卖破租赁原则,我还要多说一点。

什么是优先购买权呢?

当我们要进行拍卖的时候,优先购买权人有优先购买权,拍卖时锤子一落,一般情况下拍到的人就可以购买房屋了,但是如果有优先权人,情况就不一样了,如果这时候优先权人站出来说:“我是优先购买权人,我要买。”

这个拍到的人就得让出来。

他肯定会问经办人:“这是怎么回事?你们为什么不早点告诉我存在优先购买权人?”

所以,拍卖公告还要讲清楚是否存在优先购买权人。

还有一个买卖不破租赁的原则。

我们拍卖的时候,是不是同时要保护承租人的优先购买权和买卖不破租赁的两项权利?

这个法律当中没有写,但我本人认为,我们在处理案子的时候,这两个权利不能同时保护。

大家想想,当法院在制作《拍卖公告》的时候,上面已经说清楚附着有租赁权了,评估价格因此也降低了,拍卖价格肯定也随之下降了,租赁权人的租赁权已经得到保护。所以到落锤的时候,租赁权人就不能再主张自己的优先购买权了。

如果到落锤的时候,租赁权人再出来优先购买人的身份出来搅局,他就相当于获得了租赁权和优先购买权的双重利益,与理不通。

因此,我认为,在拍卖的时候,租赁权人要作一个选择,要么选择优先购买权,要么选择买卖不破租赁,你不能两个都选,两个都选到最后对其他人是不公平的,尤其对被执行人和申请执行人来说特别不公平。

如果租赁权人选择了优先购买,他就别选择租赁了,因为既然买了,租赁不租赁还有什么意义呢?

当他选择继续租下去的时候,卖给谁会影响他的租赁权呢?他的法律目的一定能达到。

今天的讲座就到这里了,如果有朋友想提问,请示意。

请问马律师,如果被执行人只有一套房屋,是不是就不能执行了呢?

答:法律上的确有规定,不得对被执行人的生活必需品进行执行。

但是我们在实践中,是不是一看只有一套房子,就不执行了?

肯定不对,很简单的道理,现在房价这么贵,能买得起房子的人不多,你是唯一的住房,我还没有房子呢!

你真穷的没有房子了,你可以出去租房子啊!可以申请保障房啊!我们可以对被执行人的生存权进行保护,但是也不能保护过度。

因此,我认为,可以保护被执行人必需的居住房权,但不能保护被执行人的房屋所有权,对他的保护是有期限的,不是保护他一辈子。

还有,我们只保护必要的住房。

比如说,被执行人的儿子有宽敞的别墅,被执行人就是不进去住,欠人钱也不还,这种情况是可以执行的。

如果申请执行人提出来两个解决问题的方案,法院应当支持。

一,                申请执行人自己出钱给被执行人提供相当于廉租房标准的一个房子,请求把涉案的较值钱的房子卖了,执行中间差价。

二,                申请执行人提供五到八年的房租,价格为当地平均价格,有了这种情况,法院再支持卖房子。

前面两个例子都是讲的债务。如果法院的判决是关于房屋本身的执行问题,那就更简单了。

比如法院判决某房子的产权属于李四,要求张三把房子返还给李四,这个时候就不存在前面说的情况了。只有一个条件,给张三几个个月的宽限期,让他作作准备就可以过户了。

我再给大家讲一讲由前面问题申出来的一个问题,大家不知道记得不记得,《合同法》第286条规定了一个工程款的优先权,这个工程款的优先权是怎么回事呢?

比如说,某开发商为了获得银行贷款,将地块抵押给了银行,也就是说,开发商还不起银行贷款的时候,银行有权以该地块拍卖所得款项优先受偿。

 但是,如果开发商除了欠银行钱,还欠施工单位的工程款,拍卖地块所得的款项应当优先于银行受偿。也就是说,工程款的优先权要优先于抵押权,这就是工程款的优先权。

工程款优先权主要是为了保护民工的利益,让弱势群体优先拿到血汗钱,但是我们对弱势群体也不能保护过度,因此要限制一下,所以,对工程款的执行,不得对抗消费者,买受人。

如何理解呢?

比如说,业主攒了一辈车的钱买了一套房子,但是房产商欠施工单位工程款,施工单位要求把房子拍卖了偿还工程款。

现在的关键是,老百姓攒了一辈子钱刚买了个房子,钱好不容易交清了,法院凭什么说执行就给人家执行了呢?老百姓容易么,还让不让人活啊?

所以,工程款的优先权不能对抗消费者。

我们总结一下,就是购房者的权利大于工程款优先权,工程款的优先权又大于银行的抵押权,法院执行房产,就得按这个规则来办事。

现在司法实践中又出现了一个新的情况——烂尾,烂尾十分复杂,用上面的规则根本不能解决,我给大家介绍一下。

比如说,老百姓买房子,钱都交完了,但是开发商没有把房子盖出来,就在地上挖了个大坑,没资金了,这怎么办?

山东最近就出了一个案例,7000多户老百姓买了一个叫“海景山庄”的小区,号称百朝大海,春暖花开,结果老百姓把钱交完了,房产商的资金链断了,成了半拉子工程。

7000户老百姓天天围着政府,要求解决问题。政府只好主导着把这块地皮拍卖了,一共拍出了16个亿。但是都有什么样的人等着分这16个亿呢?

有银行债权人,抵押权债权人、有工程款债权人,还有7000户老百姓。

能不能让这7000户老百姓对他的住房款优先受偿?

按我刚才的介绍,清偿顺序应该是:买房有消费者,工程款、抵押权、普通债权。

现在的问题是,本案中的消费者的权利并不是交房权,因为房子还没建起来呢,就挖了个大坑。本案中的消费者权利仅仅是在没房子的情况下返还购房款的请求权。

2006年的时候,最高人民法院就这个问题作了一个批复: “消费者的优先权不仅包括交房子的请求权,也包括没房子的情况下购房款的请求权。但是,在处理这种案件的时候,要综合考虑各方面的利益……”。

批复也是司法解释的一种形式,可以直接在判决书中引用,但是最高人民法院2006年的这个批复,用了“综合考虑各方面利益”的说法,实际上还是没有一个十分明确的说法。

最后,山东法院依据最高院的批复,将拍卖款优先偿还了这7000户老百姓的购房款本金,“综合考虑各方面利益”,对利息、违约金就稀里胡涂的滑过去了。

来源:马振杰律师13662566996      时间:2015/10/12