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受四川省老乡会邀请讲租赁房产纠纷

工友们,老乡们,大家辛苦了!

我们中的大部分人和我一样来自农村,在深圳无亲无友,背井离乡挣点血汗钱,真的不容易啊!我想问大家一个问题,咱们来深圳最头痛的事儿是什么?

我们最头痛的事儿就是找不到一个属于自己的落脚点,为了即安全又方便地解决这个问题,许多朋友选择通过房地产经纪公司来租赁房屋。

问题是,通过房地产经纪公司租赁房屋真的安全、可靠吗?

今天,我应咱们四川省驻深圳老乡会邀请,和大家摆一摆房屋租赁的话题。

据统计,2013年以来,深圳市各区人民法院审理的房屋租赁案件中,大约有30%涉及到了房地产经纪公司,在这些案件中,房产经纪公司存在大量的不诚信,不规范的行为。

所谓租赁合同,就是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。所以说,租赁合同的主体就是出租人和承租人。如果是通过房地产经纪公司签订的租赁合同,房地产经纪公司也是合同的特殊主体。

那么,在涉及房地产经纪公司的房屋租赁合同当中,出租人、承租人和房地产经纪公司之间究竟是什么样的法律关系呢?

经纪公司在房屋租赁中扮演的身份不同,房屋租赁的交易模式也不同。目前,司法实践中存在着三种不同的房屋租赁交易模式。

第一种交易模式:当经纪公司作为出租人的代理人,以出租人的名义代理出租房屋时,经纪公司与出租人之间形成的是委托合同关系。这时,租赁合同的主体仍然是房主和承租人。

第二种交易模式:经纪公司从房主手中租赁房屋,在租赁期内再把房屋转租给承租人。在这种情况下,经纪公司与房主和承租人之间分别成立了合同关系。

第三种交易模式,经纪公司仅仅作为居间人,为房主和承租人提供订立合同的媒介服务,促成出租人和承租人签订租赁合同。在这种情况下,租赁合同的当事人是出租人和承租人,经纪公司和房主、承租人之间的法律关系是居间合同关系。

我们在租赁房屋时,一定要注意区分这三种不同的交易模式,认清自己的交易对象,以免在产生纠纷。

案例一:

先生想在地铁附近租赁一套房屋,于是找到了某房地产经纪公司,在经纪人的推荐之下,先生看中了一套房屋。

在根本没有见到房主本人的情况下,房地产经纪公司要求先生签订了两份制式的租赁合同。

第一份为“经纪机构代理成交版”的《深圳市房屋租赁合同》,在这份合同当中,出租人为程某某,代理人为经纪公司。

第二份是“经纪机构居间成交版”的《深圳市房屋租赁合同》,在这份合同当中,出租人为海天公司(注:海天公司是经纪公司故意设立的一个空壳公司),居间人为经纪公司。

后来,先生因为租赁房屋产生纠纷,将经纪公司起诉至法院,要求退还房屋租金及押金,由于签属了两份不同的租赁合同,涉及到的合同主体不同,这个案件在审理过程当中就遇到了一些问题:

1、          先生应该依据哪一份合同来起诉?

2、          起诉的被告主体应该是谁?

3、          各方主体之间的法律关系的性质是什么?

我们来看,如果先生依据第一份租赁合同起诉,则先生与程某某之间形成的是租赁合同关系,经纪公司为出租人程某某的代理人,因租赁合同产生纠纷,先生自然应该起诉陈某某。

如果是依据第二份租赁合同起诉,先生与海天公司之间形成租赁合同关系,而于经纪公司之间仅仅是居间合同关系。

在这种情况下,先生如果以“租赁合同纠纷”为诉由起诉,则应直接起诉海天公司,经纪公司可以列为案件的第三人。

先生如果以“居间合同纠纷”为诉由起诉,先生则应直接起诉经纪公司,把程某某列为第三人。

分析至此,我们基本上可以认定,先生已经掉进了经纪公司的陷井,不可能打赢这场官司。

为什么我这么讲呢?

因为先生维权的方式有且只有三种,每一种都被经纪公司躲开了。下面我逐一给大家介绍。

先生维权方式一:

先生拿出“经纪机构代理成交版”的《深圳市房屋租赁合同》,以租赁合同纠纷为由要求经纪公司返还租金和押金。

经纪公司破解方式一:

“经纪机构代理成交版”的《租赁合同》的主体是先生和程某某。所以,经纪公司根本不是本合同的主体,先生的诉求肯定会被法院以主体不适格为由驳回。

先生维权方式二:

先生拿出“经纪机构居间成交版”的《深圳市房屋租赁合同》,仍然以租赁合同纠纷为由起诉经纪公司。

经纪公司破解方式二:

同破解方式一,经纪公司不是本合同的主体,海天公司才是本合同的主体,所以,先生的诉求同样会被以主体不适格为由驳回。

先生维权方式三:

先生直接起诉出租人程某某或者海天公司。

经纪公司破解方式三:

先生从来没有见过程某某和海天公司,不了解他们的身份情况,更不知道他们的联系方式,故存即使案件受理,也会存在送达、审判等程序中的障碍,在判决之后的案件执行过程序当中也会面临很大的风险。

先生维权方式四:

先生以代理纠纷或者居间纠纷起诉经纪公司。

经纪公司破解方式四:

先生等于直接要求经纪公司承担代理责任或者居间责任。我们知道,代理责任和居间责任几乎就是没有责任。

所以,在这个案例当中,先生一开始就陷入了一个迷魂阵,他根本不可能打赢官司。

提示

我们签定租赁合同时,一定要认真搞清楚谁才是真正的出租方。

如果出租方为房地产经纪公司,我们应验看:1、《房屋产权证明》;2、房地产经纪公司与房主签定的《租赁合同》。

如果出租方为房主,我们应验看:1、《房屋产权证明》;2、房地产经纪公司与房主签定的《委托合同》。

特别提示,我们在签定合同的过程中,必须认真、谨慎,不能随便签字,更不能签定多份合同,以免造成权利不明、主体不清的问题。

经纪公司除了可以在合同主体上给租房者设置陷井之外,还可以在合同各方的权利义务方面给租房者设置陷井。

对于《租赁合同》的双方当事人来说,承租人的主要义务是按时、足额的支付租金,并且妥善的保管租赁物;出租人的主要义务则是依约交付租赁物,并且在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。出租人和承租人在租赁合同中的权利义务应该是对等的。

但是,在实践当中,有些《租赁合同》在权利义务和违约责任方面的约定却呈现了“两极化”的现象。特别是在涉房地产经纪公司的《租赁合同》当中,约定经纪公司权利的条款很多,而约束其义务的条款则相对较少。

案例2

先生与某经纪公司签定《房屋租赁合同》,约定先生以“押一付三”的方式支付租金,即先生必须提前三十日交纳下一期的房租,如果迟延交款,每日加收500元的滞纳金;如果迟延2日不交纳,则视为合同终止,先生放弃屋内所留物品的所有权,在此情况之下,房地产公司有权开启房门,接纳新住房入住,由此造成的损失,由先生承担。

依约,先生应在2013526交纳第二期房租。但是,526当天先生恰好在外地出差,未能在规定的时间交纳房租,530先生回到深圳以后,发现房屋门锁已经被更换。

先生认为:“我主观上没有不交纳房租的故意,迟延交纳是因为出差。另外,我上一期的租金已经支付到了2013年的620,房地产经纪公司的作法不当。”

先生把经纪公司起诉到了法院,要求退还剩余的租金和押金。

审理中,房地产经纪公司辩称:“先生未按照合同约定及时交纳租金,已经构成违约;根据合同约定,先生逾期二日未交纳租金,视为合同终止,且先生放弃室内物品所有权,故该公司有权开启房门,接纳新的住户入住”。

房地产经纪公司这个辩解有没有道理呢?

我国《合同法》第93条规定:“当事人协商一致,可以解除合同,当事人可以约定一方解除合同的条件,解除条件成就之时,解除权人可以解除合同。”

本案当中关于“迟延二日仍不交纳房租”的约定,实际上就是赋予了经纪公司合同解除权。所以,本案中房地产经纪公司撬门别锁、迎接新房客的行为似乎并无不妥。

但是,本案中的《房屋租赁》合同,显然对先生规定的约束条款过于苛刻了。而且,先生对解除合同并未提出异议,仅要求退还剩余的押金和租金,其要求显然是合理的。

综合以上原因,法院判决:

“房地产经纪公司虽然可以依据合同条款提出提前终止合同的要求,但双方并未明确约定合同终止之后押金、租金是否应予退还。鉴于史先生已经交纳租金至2013625,故虽然合同提前终止,便房地产经纪公司仍然应当退还先生剩余的押金和租金。”

案例2是一个极端的案例,但是这个案例却提示我们:在签订房屋租赁合同的过程当中一定要看清合同的条款,特别是关于双方权利义务和违约责任的条款,对于不公平的条款一定要提出质疑,协商修改,而不能盲目签字。

我们再来看一个案例:

案例3

小谢想短期租赁一间房屋,房地产经纪公司表示:“我们的合同是格式合同,租期至少一年以上。”

并且,“租期之内,甲方需要提前收回房屋的,或者乙方提前退租的,应当提前十日通知对方,并按月租金的200%支付违约金,甲方还应退还相应的租金。”

签订合同之时,看到小谢犹豫,经纪人解释:

“虽然租期是一年,但该条款已经给了您提前解除合同的权利,而且,如果您在租赁期内协助房地产经纪公司带人看房,即无需支付违约金。”

为了让小谢放心,经纪人还在合同最后加上了一个补充条款:“待出租人找到下一个承租人之时,承租人可以提前退租。”

半年之后,小谢要求退租,房地产经纪公司以合同期内未找到下一下个承租人为由,不同意退租,同时强硬表示:“如果小谢执意退租,则需要支付月租金200%的违约金。”

本案例涉及到两个法律问题,一是合同解除权,二是合同的违约责任。

根据合同的约定,小谢的确可以解除合同并要求退还租金,但是小谢退租解约却必须得先满足两个条件:第一,提前十日通知对方;第二,按月租金的200%支付违约金。

可见,小谢不地平白享有这个“提前解除合同权”的,是附有苛刻条件的。更过分的是,小谢提前解除合同,还需要提前十日通知对方。至于小谢是否履行了通知义务,通知是否到达对方,由小谢来承担举证责任,如果举证不能,小谢还要承担不利的后果。

有的朋友会问:小谢不是还和房地产经纪公司签订了一个《补充条款》吗?这个《补充条款》难道一点用都没有?

我们来看一下这个《补充条款》:

“待出租人找到下一个承租人之时,承租人可以提前退租”。

这个条款不但没有免除小谢的违约责任,反而要求小谢在退租之前,先行再找到下一个承租人,实际上大大弱化了小谢的提前退租权。房地产经纪公司不过是通过口头承诺的方式,先弱化小谢的防备心理,然后在填写补充条款时,混水摸鱼,诱其上当。

提示:在签订租赁合同的时候,不要盲目听信经纪人的口头承诺,以免将来死无对证;对于补充条款,也一定要结合合同的正文仔细地推敲,不要因为约定不明而落入陷井。

近几年,随着房屋租金的不断走高,在生存的压力之下,许多朋友选择了租赁违章建筑,我们必须要说的是,租赁违章建筑有极大的安全隐患和法律风险。

前些年,因租赁违章房屋,用电用气不安全造成人身伤亡的案件时有发生。近两年,各地陆续加大了治理力度。《深圳市房屋租赁管理若干规定》就对房屋租赁的安全问题作了具体而详尽的规定,大家有兴趣可以自己上网查一下。

随着治理力度的加大,新类型的纠纷也不断产生。我们仍然来看一个案例:

案例4

女士从某房地产经纪公司租了一间房,该房屋是群租房当中的一间,租赁房屋的时候,房地产经纪公司极力保证,该房屋是合法建筑,而且房东有办法,房屋肯定不会被拆除。

因为价格相对便宜,女士就心存侥幸心理,租赁了该房屋,后来该房屋被政府拆除,在此情况之下,女士没有交纳下一期限的租金,并要求房地产经纪公司退还押金,房地产经纪公司却以田女士未按时续交房租为由,拒不退还押金。

无奈,女士诉至人民法院,要求房地产经纪公司退还押金,案件审理过程序当中,该房地产经纪公司人去楼空,案件无法有效送达,最终是通过公告送达的方式进行了缺席审理。

法院认为:出租房被政府拆除,房地产经纪公司无法按照合同的约定提供符合居住条件的房屋,合同已经无法继续履行,女士的合同目的也无法继续实现,故女士有权要求解除合同。房地产经纪公司也应该退还女士的房租押金。

最终,法院也判决支持了女士的诉讼请求。

但是,由于房地产经纪公司跑路,通过公告送达、缺席审判,不仅诉讼时长,成本高,最终执行时,经济损失也未必能够味挽回。

在此,提醒各位朋友,一定要谨慎对待违章建筑问题。且勿因贪图房租便宜,轻信中介的花言巧语而给自己带来不必要的损失。

通过了解以上四个案例,想必您已经对房屋租赁当中的风险有了一定了解。下面我再来给大家总结一下房屋租赁中防范法律风险的步骤。

一、查资质。

我们可以借助网络来查询企业的相关信息,选择合法成立的房地产经纪公司来为我们服务。

二、审查租赁房屋的出租权限,明确是转租、出租代理还是居间。

如果是房地产公司转租,应要求房地产经纪公司提供:1、房屋产权证明2、与产权人签订的租赁合同。

如果系代理出租,应要求房地产经纪公司提供:1、房主的身份证明;2、房屋产权证明;3、与出租方签订的委托合同。

如果是居间,应要求房产经纪公司提提供:1、承租人与房主签订租赁合同;2、房主的身份证明。

三、看房屋。

签订租赁合同之前,一定要先到租赁房屋内查看相关的情况,了解房屋的居住情况,设备设施,并通过拍照等方式留存相应的证据。

查看房屋的时候,如果发现房屋存在安全隐患,千万不要租赁,不可轻信房地产经纪公司的承诺或者贪图低价而租赁房屋,必竟,我们的生命健康才是最可宝贵的。

四、审合同。

认真审查合同条款,特别是合同中关于租期、租金支付方式、支付时间、房屋地点、面积和违约责任的规定。如果有不公平的条款,要立即向房地产经纪公司提出修改的要求,否则白纸黑字签下去,再想反悔可就难了。

五、办交接。

入住和退租时,均应认真办理房屋交接手续,对屋内的物品使用情况进行登记拍照,以合同附件的形式制作屋内物品的清单,并经双方签字确认,以避免租赁到期之后,双方就物品情况发生争议。

实践当中,承租人退租时,房地产经纪公司经常以屋内物品有损坏为由拒绝退还押金,所以我们一定要留存好入住房屋的交接手续。

退房的时候,双方也要认真核对屋内的物品情况,留存有双方签字确认的交接单。只要交接单中指出有损坏物品的情况,房地产经纪公司就不可以以此为由拒绝退还押金了,也不可以要求承租人承担赔偿责任了。

来源:马振杰律师13662566996      时间:2015/12/2