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婚姻中的房产纠纷三

问题一:婚前一方个人购房,婚后双方共同按揭还贷,离婚时如何分割?

这个问题大家比较熟悉,这就是《婚姻法司法解释三》第十条规定的情形,在《司法解释三》出台之前,一方当事人只能争取婚后共同还贷的本金和利息,不能争取增值部分,《解释三》出台以后,当事人可以要求增值部分了。

有的朋友很奇怪:“老马,这个问题有什么难点呢?我们这是同行之间的业务研讨,为什么拿这个简单的问题讲呢?”

这个问题的难点在于计算。

举个例子:某人婚前购置房产,当时价值100万元,支付了50万元首付,然后结婚,婚后还了50万元本金以及50万元银行利息。如果当事人问我们如何计算婚后共同还贷部分的出资比例,我们该如何回答?

大家去翻一下书,就没有一个标准答案,〈婚姻法司法解释三〉根本就没有规定。

我在回答当事人的时候,是这么回答的:“利息算进总房价中去,因为利息也是房价的实际出资情况。虽然房价是100万元,但是利息也是实打实还上去的,加起来是150万元,婚前还了50万元,婚后还了100万元,婚后的部分占总房价的比例三分之二。也就是每人三分之一,另外三分之一是婚前财产。”

现实生活中还有一个更令人头痛的现象,——贷款没有还清。贷款没还清争议就更大了。

我们知道,《婚姻法司法解释三草案》早已通过,但是却迟迟没有正式公布生效,最高院在等什么呢?

最高院在等一本红色封面的书籍,律界戏称《红宝书》,听人说,《红宝书》写得比较仓促,写书人并没有参加立法,书中的观点是写书人的观点,并不是立法人的观点。但是,《红宝书》署名却署的是最高人民法院,这就值得玩味了。

《红宝书》持什么观点呢?

我举一个案例:100万元的房子,婚前交了50万元,如果婚后还了30万元,又还了20万元利息,另外还有20万元本金没扣。如何计算双方共同还贷部分?房子的总价如何算?包不包括后面的利息?

更头疼的是,利息在不断产生,不断的在随着政策的变化而变化,怎么算?

按《红宝书》的观点,就应该把将来的利息根据现在的利息计算出来,然后算进总房价内,然后再根据婚后共同还贷的部分算双方比例。

过了不久,《人民司法解释报》又刊登了一篇文章,声称“没有产生的利息不应计入房产总价中”,这下子捅娄子了。

庭审中,原告律师捧着《人民司法解释报》,被告律师捧着《红宝书》,各执一词,互不相让,法官也无所适从。

至于原被告如何互撕我就不多谈了,直接告诉大家结论:现在法院一般采纳《人民司法解释报》的观点,不把将来可能产生的利息计入房屋总价中去。

因为时间关系,下面我讲课快一点,不再谈案例本身,直接进入问题。

问题二:婚内签署了房屋归属协议,离婚时协议是否有效?

《夫妻财产约定》是符合法律规定的,法院也是支持的,但是,恰恰是这个符合法律规定,法院支持的《夫妻财产约定》,时不时冒出一些问题,原因在哪里呢?

中国式婚姻当中,男女双方感情好的时候一般不签《夫妻财产约定》,感情出问题了,急急忽忽签协议。

比如婚姻中发现男方出轨,女方要求离婚,男方不同意离婚,或者男方要求离婚,女方拖着不离,为了安抚女方,双方签订了《婚内财产协议》。

这种《协议》一般都附有离婚条件(或不离婚条件)的,真上了法庭,男方就有可能大声叫冤,说这个协议不是我本心,我是被迫的等等。

还有一种情况,男女双方订的条款表述方式不规范,不是“《婚内财产约定》”,而是“《财产分割协议》”。

大家请注意,《婚内财产约定》和《财产分割协议》是两个不同的概念,《婚姻法》是不允许随便分割财产的,只有出现了一方“转移、隐匿、损害”等情形,或者“具有法定抚养义务的一方需要支付财产”的,才可以提出分割。

当事人之间是否可以约定分割?法律没有明确的条文规定,男方到时候也可能在法庭上象牙筷子上找刺,大声抱怨。

通说认为,《财产分割协议》如果没有实际履行,法院应该考量它是否构成《婚内财产约定》的内容,如果构成,法院一般还是会采信的,反之则不予采信。

引申一个问题:婚姻内签属的带有人身属性的协议,是否可以生效?

比如说,男女双方签定了《离婚协议书》,签定完了,男方又好声好气的求女方不要离婚,双方就过一块了。过了一段时间,女方又想离婚,拿着原来的《离婚协议书》把男方起诉至法院。

在这种情况下,《离婚协议书》中针对财产分割的协议是否有效?还有一种情况,如果《离婚协议书》中明确约定房产的大部分归女方,甚至全部给女方,男方净身出户,法院是否认可该约定的效力?

解决这个问题的钥匙掌握在黄松有手时,黄松有坏事之前主编过一本书,虽然黄松有已经进了监狱,但是这本书市面上还在卖,因为这是一本十分专业的好书,分析得很到位。

这本书的观点,基本上成为司法界的通说观点,甚至成为《婚姻法司法解释三》针对离婚协议书效力的评判标准之一。

在此书付印之前,司法界对《离婚财产分割协议》的效力有争议,比如深圳是认为有效的,上海认为是无效的,北京的法院首首鼠两端,一会儿认为有效,一会儿又认为无效,最高人民法院意见也很暧昧,叫“倾向于不支持”。

黄松有主编的这本书出版后,大家的意见统一了:离婚财产分割协议是否有效,关键还是要看它是否符合婚内财产分割协议的要件,如果是满足了协议的形式和实质要件,当然可以成为分割财产的法律上的依据。

我办过一个华为老总和太太的离婚案,支持协议有效。

如果有当事人要求我们替他们代拟《离婚财产分割协议》,我们要注意什么问题呢?

我们最好把离婚财产分割协议的各条款参照法律规定拟定清楚,有的条款如果有歧义,我们就分开来写,还可以写个补充协议,协议该拆分的时候就拆分,经过这样的防范之后,协议一般就不会出问题了。

问题三:离婚协议约定全部财产归一方所有,这个约定是否有效?

有一种观点认为,只要这个约定不是受威迫、欺诈,或者这个约定导致一方生活困难,可以认可其效力。

也有一部分的观点认为:虽然民法的原则是法不禁止即可行,但是物权权益是一种特殊的权益,应该适用《物权法》的规则来确定其归属,不可以通过约定的方式决定物权归一方所有。

为什么在夫妻共有这个问题上这么大争议呢?

争议的源头就出在《婚姻法》关于婚内财产约定的规定上!我们来看一下婚姻法是如何规定的?

夫妻双方可以就婚后及婚前的财产约定为各自所有、部分共有等形式

这个规定就是漏写了一点,没有规定约定归一方所有的情形,恰恰就在这一点上靡烂了。

有一些当事人专门来找我,说话十分直接:“马律师,我们夫妻搞婚前财产约定,我们婚后财产AA制,我有钱,我要把我的财产保护下来。”

我回答他了一番话,当场就把这位号称是硕士的聪明人说蒙了,因为咱们的法律规定的有点蒙,我自己解释着都有“蒙圈”的感觉。

我们仔细读一下婚姻法,婚姻法的主体是夫妻,也就是说婚前不是夫妻,大家可能没有思考过这个问题,但是实际上是,你必须结了婚了你才符合这个条款,你准备结婚的时候,是不能直接使用夫妻婚内财产约定制的条款的。

所以我就建议这个富人,在协议上加一个条款:“协议是婚前约定,如果结婚,该协议自动变更为婚内财产约定。”

还有一个办法,就是让他们婚后再签一份,问题是婚后再想让女方签就不容易了,婚前签一次就不容易了,婚后再让人家签,肯定不同意了。

所以我们律师在起草文书的时候,有些条款一定要写清楚,写不清楚,案子一起诉到法院,遇到“较真”的法官,可能会有不同的理解,当事人就会埋怨我们律师起草协议有瑕疵。

另外,告诉大家一个大招:

这是我私下推演的一个方案,比如说,既然法律上规定了按份共有和各自部分共同共有两种共有方式,哪我们可以约定啊,哪怕我约定给一方1%,我占99%也可以啊,所以,大家如果觉得在起草相关协议的时候,存在着一定的风险,可以考虑给一方一点份额,避开这个风险。

最高人民法院还有第三种观点,这个观点更别出新意,没什么价值,仅仅给大家介绍一下。

最人民法院认为,夫妻之间约定婚前房子全部归一方,这不是夫妻财产婚内约定的问题,而是赠予的问题,所以按赠予来操作。

问题四:一方与单位签订长久的服务协议取得的福利性产权房,离婚时如何分割?

我们深圳有时会引进特殊人才,给他一套福利房,过了几年他要离婚了,福利房如何分割呢?

如果双方平均分割,是不是对特殊人才不太公平?因为他可能只所以来深圳工作,就是为了这套福利房,换句话说,他为了这套房子放弃了更好的工作机会。

司法实践当中,法院会对这种情况予以酌情考虑的。

学界对福利房有三种观点,一、平均分割,因为福利房也是花钱购买的,这个钱就是夫妻共同财产;一、酌情考虑,因为福利房必竟是跟一方的工作年限、工作单位挂钩的,性质有点像部队的退伍补偿金。

最后法院采取了第二个观点,酌情考虑,可以多分。这个酌情以多大为尺度?一般法院会在10-30%的空间内判决,就这个空间,不会太大。

问题五:婚内配偶为小三购房,离婚时如何分割?

建议大家首先打一个确权之诉,确认房屋为男女双方的夫妻共同财产。

因为该房产落户在小三名下,所以我们在离婚案件中是无法直接解决该房产问题的。

在立案的时候,我们要争取法院对涉案房产进行查封,现在有些法院很奇怪,内部出一个意见,对确认之诉的标的物一率不予查封,所以这个查封需要我们律师尽量争取。

为什么我要强调对涉案房产进行查封呢?

因为该案是配偶单方把夫妻共同财产赠予给了小三,虽然单方赠予是无效的,但是这个房产必竟落在了小三名下,如果我们不及时查封,保不齐小三就把房子偷偷卖了,拿着钱逃走了。

假如我们没作查封,小三卷款逃走,我们就只好回到离婚案件当中,要求配偶进行相关补偿。

既使我们在离婚案件中要求配偶进行相关补偿,其难度也是很大的,必竟配偶的过错是不好证明的,我们只能证明他给小三买了房子,但是我们不能证明他伙同小三卖了房子。

因为房子落在小三一个人名下,我们还不能主张卖房合同无效,因为买房的人会提出,我出了钱,我善意的买了房子,我产权证也办了,我有什么错?

法院会判决卖房合同无效吗?

不可能判,只会驳回我们的诉求,我们打官司也是白打。

这个案子还有一个难点:如果配偶和小三采取的策略不是赠予,而是借款,如何处理呢?

举个例子,男方向法庭陈述,:“我没有赠予给小三任何财产,我只是借给她一笔钱而已。”

为了配合男方说法,小三也配合着私下转笔款给男方,声称当时的确是向男方借款买房,现在已经还款了,两清了。

由于房子近年增值,小三既使还款也占了便宜,何况该笔还款还有可能就是配偶偷偷给的小三呢。

如果老婆不甘心让小三得逞,就得证明丈夫和小三的不正当男女关系的,这个难度就有点大。

当然,既使男方和小三有借条,法官也会审查得非常严格,法官会认为还款时间是在特定时期,借条无法确定特定时间,有可能不支持男方和小三的论点。

最后一个问题:一方擅自出售共有房产的问题。

第一种情形:

配偶一方将夫妻共同共有的财产变卖,因为房屋涨价,所以想反悔,于是配偶另外一方跳出来说:“房屋是夫妻共同财产,我不同意出卖,要求解除合同”。

对这种案件,法院一般会认为这种情形真的是合同无效,要求取消买卖合同,对出卖房屋的配偶按违约处理。

第二种情形:

配偶一方真的是擅自出卖共同房产,如何处理?

举个例子,夫妻双方感情破裂,准备离婚,一方为了隐匿财产,故意将共同财产出卖,如何处理?

第一个问题,当事人的利益到底如何保障?

第一个策略:异议登记,适用于过户发生之前。

在房产过户之前去房产局作个异议登记,问题是,作完异议登记之后是不是能够阻止房产买卖呢?

不一定,如果善意的买受人确实出了对价,他可能会向法院提起诉讼要求继续履行合同,法院极有可能判决买卖合同合法有效,要求继续履行。

所以说,异议登记看似高明,实际却存在一定的问题。

第二个策略:申请法院查封房产,同时提起房产的确认共有权之诉。

有朋友问:“为什么不打房屋买卖合同无效之诉?”

请大家注意一下,我们千万不能去打合同无效之诉,因为买房者是善意第三人,我们去打无效之诉肯定败诉,因为法院一定会保护善意第三人的。

所以我们打共有权确权之诉,我们可以预见到,在我们打共有权确权之诉的过程中,买受人有可能会提起一个诉讼,要求继续履行合同,这该如何处理呢?

我们知道,尽管买受人是善意第三人,尽管法院一定会保护善意第三人的权益,但是按照逻辑,法院一定会先中止审理买受人的继续履行合同之诉,为什么法院会这么处理呢?

因为法院只有在房产的权属厘清之后,才可能审理房产买卖合同是否需要继续履行,也就是说,法院只能等确权之诉的判决生效之后,才能审理继续履行合同之诉。

我们提出了确权之诉,因为是夫妻共同财产,法院判决一般也会确认房屋的共有关系的,既然房屋是夫妻共有,配偶一方所签的买卖房产合同当然就是无效合同了,这个时候,买房人就只能请求违约金了。

有朋友问:“如果房子已经办理了房产过户怎么办?”

这种情形在现实生活中发生的频率还真的很高,基本上所有的房屋买卖合同都会故意低签价格,目的就是为了避税。有时候卖家不愿意低签价格,买家还不配合呢!因为现在咱们深圳都是卖家实收,你不低签价格,就是让卖家多出房钱。

这个低签价格惹出来很多麻烦,比如卖家想违约,又找不到借口,就跑税务局举报买家偷税漏税去了。

办理过一个案子,男方第一次提起离婚之诉,女方不同意离,法院判决不离。第二次起诉时,男方就把房子偷偷卖了,卖的价格确实蛮低的,配偶在法庭上提出一个观点:“男方卖房的时候没有经过我同意,这房子卖便宜了,房子的市场价是250万元,男方200万元就卖了,我觉得法庭应该判给我125万元,男方自作自受,只能分得75万元!”

但是在司法实践当中,女方往往无法证明男方卖的价格过低,法院也一般不会支持女方的主张。还是按房产价值200万元分割了财产,每人分了100万元。

来源:马振杰13662566996      时间:2016/7/2