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小马和小豆(三)

小豆是一个小富婆,富婆有富婆的烦恼,最近小豆烦上了,我们来看一看小豆为什么而烦。

原来,小豆想和小马搞一个《夫妻财产约定》,她又跑过来咨询我了:

小豆的第一个问题:

马律师,我自己拟写了《夫妻财产约定》,有3个问题请您回答一下:

1、《约定》到底有没有效啊?

2、《约定》对小马有没有约束力啊?

3、如果小马欠外债了,债主跑到门上问我要钱,我可以不可以拿着《约定》告诉债主:“根据《约定》,我不负责小马对外的欠债,你去找小马吧,别来烦我!”

马律师回答:

小豆同学,《夫妻财产约定》只要双方签字了就生效了,既不需要你去办公证,也不需要你到民政机关去登记,原则上只要夫妻双方签字同意就可以了。《约定》的对内效力极高,对小马和你都是具有约束力的。

但是,如果要想对第三人(小豆所说的债主)发生效力,就必须以第三人知道《约定》为前提。

小豆的第二个问题:

马律师,我怎么才能让第三人知道我这个《财产约定》呢?

马律师回答:

这是一个大问题,因为咱们国家没有建立夫妻财产约定的对外公示制度。但是在西方国家,是有夫妻财产分割公示制度的,有些国家就准许夫妻双方将财产分割协议在婚姻登记机关备案,也准许债权人前往查询,债权人只要愿意去查,就可以查得到。

我给你讲一个案例,你听了就明白了。

有一对夫妻签署了《夫妻财产婚内财产约定》,约定中涉及了一套别墅,我们知道,别墅每年都会产生很高的维护费用,比如物业管理费,供暖费,天然气费……,光这些每年都要交20万元。

这个别墅已经欠物业了好几年的费用了,物业正打算通过诉讼讨要,按照这对夫妻制定《夫妻财产分割约定》的本意,《约定》签订之后,别墅所产生的债务应该由女方负责偿还,男方不再负责,但是,根据婚姻法的规定,必须要让第三方物业管理公司知晓该《约定》,怎么才能让物业管理公司知晓呢?

负责起草《约定》的律师专门给物业管理公司出了一个经过公证的律师函,要求物业公司总经理签收。

总经理一看明白了:“您说是以后我们的物业管理只能向女方要了?“

律师回答:“是的,就是这个意思,您看您是否同意签收?”

因为女方名下财产很多,物业公司也不担心女方还不起该笔物业费,所以总经理就签收了。

总经理的签收,就使得这个夫妻财产约定对第三方产生了法律效力,以后,物业公司讨要物业费时,就只能向女方讨要,不能向男方讨要了。

小豆的第三个问题:

马律师,小马写了一份《赠与合同》,把他名下的房产赠予给我,这个《赠与合同》是立即生效了呢?还是必须过户到我名下了才生效啊?

马律师回答:

《婚姻法司法解释三》规定:婚前双方约定将一方财产赠予另一方的,一方在赠予房产转移之前撤销赠予,另一方请求判令继续履行的,人民法院不予支持,但已经办理公证的除外。

从这个规定可以看出,既使小马写了《赠与合同》,只要房子还没有过户到你小豆的名下,小马就可以随时反悔,但是如果小马和小豆对这个《赠与合同》进行了公证,小马就不可以随意反悔了。

小豆的第四个问题:

马律师,小马和我约定:“家里的房子就别争了,这套房子咱给孩子!”

但是我跟小马离婚后,小马再婚了,他反悔了,不愿意把房子过户给孩子,小马这种作法对吗?

马律师回答:

这个问题目前法律上没有定论,目前法学界有两派意见。

第一派意见:合同法对赠予规定了两种撤销权,一种是法定撤销权,一种是任意撤销权。小马在房产没有交付和过户登记之前,是可以随时主张行使任意撤销权的。

搞经济法和商法的专家一般持这种意见,他们会说:“赠予给孩子的时候,孩子也没有支付房款啊,既然房子还没有过户,为什么不可以行使任意撤销权呢?”

第二派意见:夫妻财产约定当中的赠予不是纯粹的财产法上的赠予,而是一个身份法上的,基于夫妻关系而形成的赠予。搞婚姻家事方面的专家一般持这种意见,他们往往借女方的口表达自己的观点:“我嫁给你你才送给我房子,我不嫁给你你送我房干什么呢?你疯了?”

我个人倾向于第二派的意见,基于亲情、道德义务性质的赠予不得撤销。

小豆的第五个问题:

小马在外面包养了一个情人小红,二人交往的时候,小马一直骗小红说他是单身,最近这件事情才败露了,小红也刚发现小马是已婚人士,之前,小马赠与了小红很多财物,我可以要回这些财物吗?

马律师回答:

夫妻之间对财产的拥有是共同共有,小马处分夫妻共同财产时,应当经过你的同意,这是一个不变的基本法则。

对于小红来讲,她从小马手中获得财产,属于主观善意情人取得的财产,对于这个财产,小豆可以不可要求返还呢?

我个人认为是可以要求返还的。

善意取得制度必须符合两个要件,一是主观上有善意,二是有偿取得,即以合理价格取得。所以,善意取得是不适用于赠与的。

我们换一个角度来讲这个道理,尽管小红主观上是善意取得财产的,但是小马处分的是夫妻共有财产,而且数额巨大,超出了日常代理范围,当然应当经过小豆的同意,现在小马没有经过小豆的同意擅自将夫妻共同财产赠与给小红,当然是无效的,小豆可以要求小红返还这部分财产。

小豆的第六个问题:

小马出资给小红购买了一套不动产,现在房产增值了,我可以要求这个小红把房子返还给我吗?还是我只能要求小红返还我出资?

马律师回答:

首先我们要看小马赠送给小红的是房子还是钱?如果小马赠与给小红的是房产,小豆当然可以要求小红返还财产;但是,如果小马赠与给小红的是钱,小豆就只能向小红要求返还钱款。

所以我们要结合案件具体情况具体分析,如果小马把钱直接转到小红的帐上,一笔款全付清了,然后开发商就把房子登记在小红名下了,这种情况应该是赠与的房产,小豆可以向小红要求返还房产。

如果小马只是给了小红50万元,小红自己又添了一部分钱,自己跑到售楼处买了一套房,这种赠与的标的物是钱,不是房产,小豆就不能要求小红返还房产,只能要求小红返还50万元钱款。

小豆的第七个问题:

马律师,小马未经我同意,把我们婚内的一套房产转卖给了小红,我该怎么办?

马律师回答:

小豆同学,我理解你作为受害配偶的心情,但是我必须得告诉你,如果小红根本没有和小马进行串通,是一种善意的购买行为,而且支付了合理的房款,你就很难把这个房子追回来。

我们如何判断小红购买涉案房产是不是善意呢?

原则上,通过链家之类房屋中介进行的房产买卖,一般都是善意的买卖。我们可以设想一下,如果小马和小红恶意串通买卖房子,一般不会挂中介,挂中介的话成本就高了,中介还要收1%3%的手续费呢,所以小马和小红不会挂中介。

我们又如何判断小红是否支付了合理的房款呢?

现实中的房屋交易,买卖双方都会订立阴阳两份合同,其目的是为了避税,房产局里面登记的合同很可能是个假合同,这了避税,这个合同约定的价格很低。

假如小豆和小马的离婚,法院按这个价格在法庭上进行分割 ,小豆是肯定非常不满意的,因为房屋的实际价格可能是登记价格的两倍到三倍,在这种情况下,小豆一定要查清房屋的真实交易价格。

怎么样才能查清房屋的真实交易价格呢?

第一是找房屋中介公司。

通过律师谈判也好,或者通过熟人渠道也好,我们查到中介公司收的手续费就好办了,因为中介的手续费是按照交易标的来提取的,通过中介公司收的手续费可以反推出房屋的真实交易价格。

第二是找房屋的买受人。

因为房子是夫妻共同财产,小豆肯定知道房子的地址,如果买受人买房是为了自住,小豆一般能够找到买受人本人;如果买受人买房不是为了自住,而是为了投资,小豆也可以通过住建委,查到买受人的名字和电话,总之一定要找到买受人。

找到买受人找到以后,要对他晓之以理,动之以情,再给他讲法律,让他交出真实的合同。

大部分买受人一般都会把真实的合同、收条展示给小豆看的,因为买受人非常想证明自己是无辜的,他不知道小马和小豆之间的故事,也不想参于其中,所以急于自证清白,一般就会把房屋交易的真实价格告诉小豆。

如果买受人叫“四季豆油盐不进”,就是不告诉小豆房产交易的真实价格,小豆该怎么办呢?

这种情况,我就建议小豆一定要请一个律师,通过“虚假诉讼”来解决,因为这个问题太复杂了,不是专业人士不容易操作。

假如你小豆请了我作您的代理律师,我就建议您起诉四季豆和小马,要求确认小马和四季豆之间的房屋买卖合同无效,将房屋返还给小豆,这是一场必输的官司。

因为“四季豆”是善意第三人,所以法院一定会保护他的利益,判决小豆败诉,但是我仍然建议小豆你打这样一场官司,目的何在呢?

因为我要通过法庭的调查和双方的质证,逼迫“四季豆”说出房屋”的交易价格,说清房屋的资金流向。

因为四季豆被小豆起诉,为了预防败诉的风险,他一定会拼命证明自己无辜,把所有购房的资料交给法庭。

一般情况下,小马和四季豆为了交易安全,都会签定《资金共管协议》,在《资金共管协议》中,都会清清楚楚的约定三个帐户:1,共管帐户:小马和四季豆双方共同管理的帐户;2,汇款帐户:四季豆通过这个帐户将购房款打入共管帐房;3,取款帐户:小马通过这个帐户将购房款取出。

小豆在诉讼中,一定要提出诉求,要求四季豆将这个《资金共管协议》提交给法庭,等四季豆一提交证据,小豆就知道四季豆是在哪家银行放的款,哪天放的款,放了多少款,进到了小马哪个帐户里面,掌握到了小马资金的流向。

小豆还可以要求四季豆、小马把三个银行帐户的交易明易打出来,进而申请诉讼财产保全,冻结相关帐户,掌控资金流向。

但是,提起虚假诉讼的弊端也非常明显,一是难度大,不容易把握;二是成本高,诉讼费加律师费肯定不便宜;三是必竟是虚假诉讼,总给人一种为了目的不择手段的错觉,似乎不太光明正大。

所以小豆还有最后一种选择——申请对房屋进行价格评估。

曾经有一个案例,女方为了证明住建委的登记价格显示公平,单方预先委托了一家房地产评估机构对涉案房产进行了评估,评估价格和住建委的价格差了两倍多,法官也觉得问题很大,就同意了在离婚诉讼当中对已经卖掉的房屋重新评估。

申请价格评估的前提是证明住建委的登记价格与房屋真实价格相差甚远,如果无法证明,法院就是不会批准价格评估,所以,申请价格评估是律师最后不得已而为之的救济渠道,是没办法的办法。

 如果小豆摸清了小红购买房屋是否善意底细,又查清了房屋的真实价格,就可以按照法律的规定依法维权了。

 

来源:马振杰律师13662566996      时间:2016/12/10